Il mercato delle locazioni supera le compravendite. Boom degli affitti brevi

L’affitto è in decisa crescita. Secondo i dati emersi nel corso del convegno “Una casa da vivere - Offerte innovative per nuovi modi di abitare” organizzato da Sidief e Banca d’Italia, c’è una domanda residenziale aggregata di giovani, studenti e lavoratori immigrati che oscilla tra 2,4 e 2,8 milioni di persone e la metà di queste è in grado di pagare un affitto di circa 500 euro al mese. Ma non solo. Il mercato della locazione è di circa 670.000 case l’anno, a cui se ne aggiungono altre 730.000 usate per la locazione breve. Si tratta di oltre il doppio delle compravendite (560.000). A margine dell’evento, Mario Breglia, presidente di Sidief, ha detto a idealista/news: “In questi anni è esplosa la locazione breve. Quest’anno ci stiamo avvicinando a 1 milione di case offerte. In sé si tratta di un fenomeno importante, perché dà redditività a tanti immobili, ma va a cannibalizzare il mercato delle compravendite e riduce la locazione tradizionale. Pensare o promuovere investitori istituzionali nella residenza può dare un’offerta adeguata”.
Nel dettaglio, Breglia ha spiegato: “Il mercato della locazione lunga – a canone libero o concordato – è sostanzialmente stabile, oscilla comunque sui 700.000 casi l’anno. In questi anni quella che è esplosa è la locazione breve (da 1 giorno a 1 anno), che interessa molto il mercato turistico, ma anche studenti e manager. Quest’anno ci stiamo avvicinando a 1 milione di case offerte per la locazione breve. In sé si tratta di un fenomeno importante, perché dà redditività a tanti immobili, case grandi nelle zone turistiche e case piccole che non erano utilizzate. Queste abitazioni danno redditività alle persone, meno allo Stato perché c’è una fetta di nero enorme. Ma questo milione di case, che è destinato ad aumentare, va a cannibalizzare il mercato delle compravendite, quindi genera meno offerta di qualità, perché le case belle se danno un reddito le si tengono a reddito, e riduce anche la locazione tradizionale che, nonostante questa grande domanda di case in affitto, cresce in modo molto marginale. Pensare o promuovere investitori istituzionali nella residenza può dare un’offerta. Quello che stanno facendo oggi le società di fondi è offrire un prodotto a investimento nella locazione di standard internazionale, dove ci sono un po’ tutte le categorie. La casa quindi viene magari usata dalle giovani coppie, durante l’inverno da chi lavora e d’estate dai turisti. Da un certo punto di vista, si va verso la casa albergo”.

Una domanda da oltre 2,4 milioni di giovani, studenti e lavoratori immigrati

Il convegno ha messo in luce il fatto che la locazione residenziale sta diventando sempre più importante nella realtà delle città italiane e dei comportamenti delle famiglie e degli operatori economici. E’ stato evidenziato che la domanda residenziale aggregata di giovani, studenti e lavoratori immigrati oscilla tra 2,4 milioni e 2,8 milioni di persone e di questi si stima che la metà sia in grado di pagare un canone di circa 500 euro al mese. E’ emerso, inoltre, che il mercato della locazione è di 675.000 case l’anno, a cui se ne aggiungono altre 730.000 usate per la locazione breve (da 1 giorno a 1 anno). Si tratta di oltre il doppio delle compravendite (560.000).
Alcuni dei temi chiave del convegno si sono focalizzati sulla necessità, ma anche sulla difficoltà, di procedere con una gestione professionale della locazione, sull’importanza di vedere la casa come bene strumentale e sull’importanza degli investimenti istituzionali, ma anche sulla necessità di ripensare l’abitare e di rigenerare.

Il forte incremento della locazione breve

Nel commentare i dati presentati, il presidente di Sidief ha spiegato: “L’affitto era considerato un investimento ‘residuale’ fino a pochi anni fa, mentre oggi, anche per il forte incremento della ‘locazione breve’, aumenta la redditività degli immobili e ha creato un nuovo mercato. Le famiglie sono i maggiori proprietari di alloggi per oltre l’84% in Europa e il 92% in Italia. Questo ha determinato l’assenza di un’offerta in locazione strutturata per categorie sociali più deboli o per chi, come gli immigrati, ha difficoltà ad accedere al mercato dei privati. Solo di recente sono nate iniziative per realizzare residenze specializzate per studenti o per giovani laureati”.
E ancora: “Un fenomeno del tutto nuovo, esploso nell’ultimo triennio è quello della locazione breve per usi turistici o lavorativi. A fine 2018 si stima che almeno un milione di alloggi, raddoppiati in due anni, siano affittati per periodi durante l’anno, con una media di 4,5 mesi a livello nazionale, ma di oltre 9 nelle città turistiche. Questo ovviamente riduce il mercato della locazione tradizionale e della compravendita, acuendo le difficoltà delle categorie più deboli”.

I vincoli fiscali e giuridici che pesano sulla gestione degli immobili ad uso residenziale

Nella sua relazione, Fabrizio di Lazzaro, professore ordinario di Economia Aziendale alla Luiss Guido Carli, ha focalizzato l’attenzione sul quadro economico e normativo sottolineando il fatto che la gestione degli immobili ad uso residenziale richiede un’attività di trasformazione e riqualificazione dell’esistente per adattarlo alle mutate richieste del mercato. “Ma – ha osservato di Lazzaro – questa attività di gestione, prettamente di natura industriale, non può essere utilmente esercitata nella forma giuridica più confacente, quale quella delle società commerciali, a motivo dei vincoli fiscali e giuridici che ne caratterizzano l’operatività”.
Sottolineando, in particolare, il fatto che “l’impossibilità di dedurre le quote di ammortamento degli immobili residenziali locati sfavorisce gli investimenti necessari alla riconversione e riqualificazione del patrimonio esistente. La gestione dei patrimoni residenziali, conseguentemente, rimane appannaggio di veicoli di natura finanziaria fiscalmente più efficienti, che per vocazione, però, non sono focalizzati sul processo industriale”.
Da qui le proposte: “Per rilanciare l’investimento nel comparto immobiliare residenziale, è auspicabile, quindi, che tutti gli immobili siano considerati, anche fiscalmente, a carattere strumentale, prevedendo, quindi, che partecipino al reddito imponibile in base ai costi e ricavi effettivi. Occorre eliminare la distinzione fiscale tra immobili strumentali e non strumentali, favorendo i processi di gestione immobiliare di tipo industriale su larga scala: questo incentiverebbe anche le aggregazioni o l’incremento della dimensione degli operatori economici”.

Un’offerta spesso inadeguata

Nel corso del suo intervento, Carola Giuseppetti, consigliere e direttore generale di Sidief, ha spiegato che “la locazione residenziale può rappresentare una importante asset class, in grado di catalizzare e attrarre l’attenzione degli investitori istituzionali, che guardano ora con interesse questo comparto”. Ci sono però alcuni problemi, come le caratteristiche dell’offerta, “che è inadeguata in termini di qualità, comfort, dimensione delle abitazioni e soprattutto servizi sia gestionali che per l’abitare”. Valorizzare gli spazi inutilizzati, farli tornare ad essere luoghi di socializzazione, renderne facile la fruizione è una strada da percorrere per attirare l’attenzione su questa fetta di mercato.

Un progetto per la valorizzazione

Giuseppetti ha quindi parlato del progetto pilota di Sidief volto proprio a valorizzare gli spazi inutilizzati: “Il progetto prevede di valorizzare e riutilizzare corti, cortili, magazzini, terrazze, depositi, ex case portieri e alcune unità commerciali, e trasformarli in luoghi per servizi per gli abitanti e per gli utenti, come aree giochi per i bambini, aree relax o spazi lettura, fitness, gioco all’aperto, gioco delle carte, per corsi o eventi, sale per feste, spettacoli musicali e proiezioni. Gli ambienti e i servizi potranno essere gestiti e prenotati grazie alla nuova app. Il meccanismo di condivisione sarà aperto ai clienti Sidief partendo da un progetto pilota di Roma per poi estendersi in tutta Italia creando un network nazionale e garantirà a tutti di condividere esperienze, possibilità e spazi in tempo reale”.

Rendimento immobiliare vs rendimento azionario

Interessante, infine, lo studio preliminare sull’andamento del mercato immobiliare nel lungo periodo in Italia presentato da Paolo Piselli di Banca d’Italia. Dai risultati – ancora preliminari e oggetto di ulteriore approfondimento – è emerso che nella media dell’intero periodo considerato (1927-2015) il rendimento totale dell’attività immobiliare residenziale è stato superiore a quello del mercato azionario. A questo maggior rendimento si è associata una più bassa volatilità.